Altit valuivat valtavirtaan

Osakkeet ja korot. Niistä on klassinen perussalkun resepti koottu. Lisäksi salkussa on muhinut käteistä odottamassa sijoituskohteita.

Viime vuosina osakkeiden ja korkojen rinnalle on noussut kolmas omaisuusluokka: altit eli alternatiivit eli vaihtoehtoiset sijoitukset. Isoilla institutionaalisilla sijoittajilla on vaihtoehtoisia sijoituksia salkuissaan jo kymmeniä prosentteja salkun painosta, ja suurimmissa yhdysvaltalaisrahastoissa niiden osuus on useiden vuosien ajan ollut noin puolet.

Suomalaistenkin instituutioiden salkuissa alternatiivit alkavat olla valtavirtaa. Esimerkiksi Kirkon eläkerahaston salkussa niiden paino on 27 prosenttia. Eläkerahasto aloitti alternatiivisijoittamisen kiinteistöillä parikymmentä vuotta sitten.

”Kymmenen vuotta sitten alternatiivien osuus oli 12 prosenttia. Teemme sijoitusstrategian aina neljäksi vuodeksi kerrallaan. Tänä syksynä strategiaa päivitetään taas, ja alternatiivien osuus taitaa nousta”, sijoitusjohtaja Ira van der Pals ennustaa.

Sama suunta on valtaosalla suomalaisia instituutioita.

”Korot–osakkeet–alternatiivit, sellainen tasapainoinen kolmijalka”, van der Pals tiivistää salkkunsa ja samalla koko sijoitusmaailman mullistuksen.

Ennen altteja ripoteltiin salkkuihin ikään kuin mausteeksi, mutta nyt ne ovat jo yksi keitoksen pääraaka-aineista. Sijoittajien maku on muuttunut.

 

KIINTEISTÖ, YRITYSLAINA, PÄÄOMASIJOITUS, RAAKA-AINE, infrastruktuurihanke, metsä, taideteos ja viinipullo. Kaikki ne ovat alternatiiveja.

Vaihtoehtoisia sijoituksia on vaikeaa määritellä täsmällisesti, koska niitä on niin monenlaisia, eikä termistö ole vielä ehtinyt vakiintua varsinkaan yksityissijoittajien keskuudessa.

Itse alternatiivit voivat olla sijoitustuotteina vanhoja. Uutta on niiden huima suosio ja luokittelu omaksi omaisuusluokakseen. Esimerkiksi kiinteistöissä, saati metsässä, ei ole suomalaisen sijoittajan näkökulmasta mitään vaihtoehtoista. Niihinhän on sijoitettu aina. Talousmetsien honkien huminassa kasvanutta jopa vähän naurattaa lukea kansainvälisistä finanssijulkaisuista, kuinka metsä on uusi lemmikkialternatiivi.

Syy metsien suosioon on tosin eri kuin perinteisessä suomalaisessa metsäsijoittamisessa: maailmalla ne kiinnostavat sijoituskohteina, koska niukkuushyödykkeenä niiden hinnan uskotaan nousevan. Myös metsien avainrooli hiilinieluina ja siten ilmastonmuutoksen hidastajina lisää metsäsijoitusten kysyntää.

Silti kiinteistöt ja metsät voi luokitella vaihtoehtoisiksi sijoituksiksi niiden epälikvidiyden perusteella. Se on se keskeinen piirre, joka erottaa ne koroista ja osakkeista. Altteja ei voi myydä äkkiklikkaamalla kuten osakkeita ja korkopapereita. Niille ei välttämättä löydy ostajaa silmänräpäyksessä, tai sitten niiden tuotto perustuu pitkään hallussapitoaikaan: metsät versovat heiveröisistä taimista pitkäkuituiseksi sellupuuksi, kiinteistöjen tuotto perustuu vuosikausien vuokratuloihin.

Koska vaihtoehtoiset sijoitukset eivät ole likvidejä, niistä saa likviditeettipreemion. Se tarkoittaa, että sijoittajia houkuttaakseen vaihtoehtoisten sijoitusten odotetun tuoton täytyy olla parempi kuin samariskisissä mutta likvideissä sijoituksissa. Esimerkiksi pääomarahastoon sijoittava odottaa saavansa isomman tuoton kuin julkisille osakemarkkinoille sijoittava, koska pääomasijoitusta ei voi myydä milloin tahansa, vaan siitä luovutaan tyypillisesti, kun yritys on laitettu kuntoon ja myyty eteenpäin.

Van der Pals luonnehtii alternatiivisijoittamista hitaaksi prosessiksi. Ensin tehdään allokaatiopäätös, sitten aletaan etsiä kohteita. Kun niitä löytyy, sijoituksissa pysytään pitkään. Kiinteistöjen jälkeen Kirkon eläkerahasto on laajentanut vaihtoehtoisia sijoituksia pääomarahastoihin, infrastruktuuriin ja metsään.

”Meillä on aikaa odottaa ja katsoa sijoitus loppuun asti ja siten hyötyä likviditeettipreemiosta. Ei tule ylimääräistä hälinää.”

Kuulostaa mukavan rauhalliselta verrattuna osake- ja korkomarkkinoiden tauottomaan säpinään.

SIJOITUSINSTRUMENTIT SYNTYVÄT AINA TARPEESTA ja nivoutuvat tiiviisti ympäröivään yhteiskuntaan.

”Ne ovat aikansa lapsia. Jostain sitä kysyntää ja tarjontaa tulee. Usein vaihtoehtoisten tuotteiden synnyn takana on jokin muutos sääntelyssä tai sitten löydetään uusi tehottomuus, jota alternatiivit hyödyntävät. Nyt meneillään olevan alternatiivibuumin takana on myös vahva kasvu kysynnässä. Kun korot ovat lähellä nollaa ja osakkeet hirveän korkealle arvostettuja, sijoittajien on vaikeaa tietää, mihin rahoja laittaisi. Tässä ympäristössä kaikki hakevat turvaa alternatiiveista”, Aalto-yliopiston rahoituksen professori Matti Suominen sanoo.

Alternatiiveista ehkä selvimmin aikansa lapsi on vaihtoehtoinen korkosijoittaminen.

Kirkon eläkerahasto alkoi tehdä vaihtoehtoisia korkosijoituksia systemaattisesti vuonna 2016.

”Ajattelutapamme muuttui tuolloin. Aloimme miettiä, mitä vaihtoehtoja löytyisi perinteiselle korko-omaisuudelle. Nyt niiden osuus salkusta on kuusi prosenttia”, Kirkon eläkerahaston van der Pals kertoo.

Finanssikriisin jälkeen perinteisen korko-omaisuuden eli valtionlainojen paino eläkerahaston salkussa oli ”valtava”. Niistä haettiin tuolloin turvaa epävakaassa tilanteessa.

”Nyt niiden osuus taitaa olla monella instituutiolla jo lähellä nollaa”, van der Pals arvelee.

 

Negatiivisten korkojen ja kalliiden osakkeiden maailmassa vaihtoehtoisia korkoja lisätään kattilaan sattumiksi koko ajan enemmän, sillä muuten keitos jää turhan laihaksi.

”Korkojen suhteen elämme erittäin outoja aikoja. Alhaisissa tunnelmissa pysytään pitkään. Nythän sijoittajat itse asiassa maksavat siitä, että Saksa velkaantuu. Samaan aikaan osakkeet ovat kallistuneet”, työeläkeyhtiö Varman kiinteistöistä vastaava sijoitusjohtaja Ilkka Tomperi summaa negatiivisten korkojen vaikutuksia.

 

TOINENKIN SYY PRIVATE DEBT -markkinoiden kasvuun on finanssikriisin seurausta: pankkien pääomavaatimuksia ja alan regulaatiota kiristettiin, jotta pankeista ei tulisi enää samanlaista riskipesäkettä kuin finanssikriisissä. Myös poliittinen paine regulaation kiristämiseen oli suuri, sillä valtiot pelastivat pankkeja. Verorahoja paloi ja syttyi poliittisia kriisejä. Toisaalta keskuspankit syytivät rahaa markkinoille estääkseen luottolaman.

Kiristyneiden sääntöjen takia pankit eivät enää anna yrityksille lainoja entiseen malliin, joten yritykset hakevat rahansa muualta eli yksityisiltä lainamarkkinoilta. Yksityiset lainamarkkinat ovatkin kasvaneet merkittäväksi osaksi maailman rahoitusjärjestelmää.

Kysyntä synnytti tarjontaa. Yksi lainarahan tarjoajista on brittiläisen AlbaCore Capital Groupin sijoitusjohtaja ja osakas David Allen.

”Markkinan suosio perustuu siihen, että yrityksillä on tarve saada lainaa ja pankit eivät sitä enää anna.”

Yhdysvalloissa private debt -markkinoiden syntyä on vauhdittanut pankkien konsolidaatio. Pankit ovat yhdistyneet ja kasvaneet niin isoiksi, ettei niitä enää kiinnosta 50 miljoonan dollarin lainaaminen pk-yritykselle. Niinpä yritys hakeutuu lainantarpeessa suoraan sijoittajien pakeille. Euroopassa on vielä pienempiä pankkeja, mutta pääomavaatimusten ja regulaation takia ne eivät voi antaa yrityslainoja entiseen malliin.

Allen etsii isoja yrityksiä, markkinajohtajia, jotka eivät syystä tai toisesta hae lainaa julkisilta lainamarkkinoilta. 2,8 miljardin euron varoja hallinnoiva AlbaCore tarjoaa näille yrityksille räätälöityjä lainaratkaisuja.

”Tällaisia yrityksiä ei ole paljon, mutta meillä on aikaa odottaa oikeanlaisia tapauksia.”

Allen kertoo esimerkin.

”Moni pelkää vähittäiskauppaa, koska alan yrityksiä on mennyt konkurssiin ja Amazon-efekti vaikuttaa. Meidän suurin sijoituksemme on kuitenkin tällä hetkellä laina vähittäiskaupan toimijalle. Yritys omistajaa ja pyörittää huoltoasemia, joiden yhteydessä on myös Burger King, leipomo ja muita kauppoja. Tasainen tuotto, ei internetkaupan riskiä”, Allen latelee.

Kuitenkin yrityksen saattaisi olla vaikeaa saada lainaa julkisilta markkinoilta, koska niin moni sijoittaja on niputtanut vähittäiskaupan kategorisesti ei kiitos -mappiin. Yritys voi karsastaa syndikoituja lainamarkkinoita myös siksi, ettei se halua tai sillä ei ole mahdollisuutta sijoittajien houkutteluun road-show’ssa. Tai siksi, ettei se halua ottaa maineriskiä lainanhaun mahdollisesta epäonnistumisesta. Tai siksi, ettei se halua lainaa kaikkien tietoon.

Allen luonnehtii tällaisten lainadiilien etsimistä yksityisetsivän työksi ja konsensusnäkemyksen haastamiseksi. Joskus oivallukseen riittää perheen kanssa ajelu Kalifornian rantateillä.

”Perheeseeni kuuluu vaimo ja kolme lasta. Pysähdymme tauolle usein. Huomasin, että taukopaikalla riittää väkeä. Ihmiset matkustavat, joten tähän vähittäiskaupan alaan internet ei vaikuta”, Allen kertoo oivaltaneensa pysähdyttyään perheensä kanssa jälleen yhdelle taukopaikalle.

Koska yritys ei saa muualta lainaa, Allen voi neuvotella lainaamalleen rahalle hyvät ehdot ja kelpo koron, vaikkei lainan riski kovin iso olisikaan. Hyvät ehdot pystyy neuvottelemaan myös silloin, kun yritys tarvitsee äkisti lainaa.

Metodi kuulostaa yksinkertaiselta, mutta käytännössä virittelyihin voi kulua paljon aikaa, ja miljardilainojen neuvottelut ovat herkkää ja kovaa työtä.

Allenin AlbaCore on private debtin räätälöity erikoistuote. Yksityisille velkamarkkinoille voi sijoittaa myös niin, että laittaa rahaa keskikokoisille yrityksille lainaavaan, korkeariskisiä lainoja antavaan tai yrityskauppoja rahoittavaan rahastoon. Valinnanvaraa on loputtomiin.

Yhdysvalloissa private debt -rahastoja on tarjolla myös yksityissijoittajille. On kuitenkin hyvä muistaa, ettei niissä ole talletusvakuutta ja että lainamarkkina on sääntelemätön. Lainojen sijoitus voi siis riskin realisoituessa hävitä ja riski voi olla isokin, eikä sijoittajalla ole samanlaista turvaa kuin esimerkiksi pankkitalletuksissa.

 

VAIHTOEHTOISTEN SIJOITUSTEN SUOSIO PERUSTUU myös niiden hyvään suhteelliseen tuottoon, sillä sijoittamisessa yhden instrumentin tuottoa suhteutetaan aina muihin instrumentteihin.

”Jos kiinteistöistä on aiemmin odottanut esimerkiksi 5–6 prosentin tuottoa, nyt 4–5 prosenttia voi olla perusteltua samoista kohteista. Yrityslainasta saattaa saada prosentin korkoa, mutta samalle yritykselle vuokralle annetusta kiinteistöstä vuokratuotto voi olla 4–5 prosenttia”, Varman kiinteistöistä vastaava johtaja Ilkka Tomperi kertoo esimerkin nettoalkutuottoprosenttien muutoksesta.

Tomperi vähän nikottelee sitä, että kiinteistöt luokitellaan vaihtoehtoisiksi sijoituksiksi.

”Nehän ovat vanhin omaisuusluokka. Tuottomielessä kiinteistöt asettuvat korko- ja osakesijoittamisen välimaastoon. Volatiliteetti voi olla korkeampi kuin koroissa, mutta niin on tuottokin”, Tomperi sanoo.

Tomperin mukaan alhaiset tuottotasot voi hyväksyä, mutta sijoitusten laadusta tai sijainnista on pidettävä huolta. Laadulla Tomperi ei tarkoita ”kalleimpia ja kiiltävimpiä” pytinkejä, vaan esimerkiksi sitä, että ruokakauppakiinteistö voi olla parempi sijoitus kuin kauppakeskus, koska ruokaa täytyy ostaa laskusuhdanteessakin.

”Kun sokki tulee, jyvät erottuvat akanoista. Jos ei ole tinkinyt laadusta, kohteet kärsivät vähemmän. Kiinteistöjen riski–tuottosuhde on tässä korkoympäristössä hyvä, eikä korkoihin ole tulossa äkkinousua. Silti on hyvä muistaa, että nyt ollaan perinteisen kiinteistösyklin loppupäässä”, Tomperi sanoo. Perinteinen kiinteistösykli seurailee yleistä taloussykliä. Ennätyspitkään jatkunut talouskasvu on alkanut hidastua, ja nyt näkyy jo merkkejä talouden tulevasta supistumisesta.

Tomperi on viime aikoina pohdiskellut eri kiinteistöluokkien ominaisuuksia: liiketilat korreloivat bkt:n kanssa, asunnot ja senio-rikodit eivät niinkään.

”Ihmisten pitää asua, vaikka talous supistuu”, Tomperi toteaa.

Kiinteistöjen kaltaista tasaista tuottovirtaa tarjoavat myös infrastruktuurisijoitukset. Teiden, voimaloiden ja muiden isojen hankkeiden rakentajat tarvitsevat lainarahoitusta.

Kirkon eläkerahastolle infrastruktuuriin sijoittaminen tarkoittaa esimerkiksi puhtaan energian hankkeita. Rahasto sijoittaa vastuullisesti, mutta van der Palsin mukaan uusiutuvan energian hankkeet ovat erittäin varteenotettavia myös tuottonsa takia.

Uusiutuvan energian hankkeet ovat hyvä esimerkki siitä, että vaihtoehtoisen sijoitustuotteen riski voi olla pieni, vaikka se äkkiseltään mielletään isoksi.

”Uusiutuvan energian teknisten ratkaisujen hinta on alentunut, eivätkä hankkeet ole enää yhtä riippuvaisia tuista ja tariffeista. Tuotto-odotus on houkutteleva ja vastapuoliriski maltillinen johtuen pitkistä sopimuksista ja julkisista vastapuolista”, van der Pals sanoo.

Valtioiden sitoutumista hankkeisiin on lisännyt kasvava paine ilmastonmuutoksen hidastamiseen.

 

VAIHTOEHTOISET SIJOITUKSET OVAT JO niin suosittuja, että niihin kiinni pääseminen ei ole aina varmaa.

Alternatiivirahastojen managereilla on varaa valita, keitä sijoittajia he ottavat mukaan. Kriteerinä on tyypillisesti tarpeeksi suuri rahasumma. Tai sitten pitää tuntea oikeat ihmiset.

”Joskus käy niin, etteivät kaikki halukkaat pääse mukaan. Tai niin, että manageri ilmoittaa, ettemme voikaan sijoittaa haluamaamme summaa”, van der Pals kuvailee.

Esimerkiksi pääomasijoitusrahastoihin on tarjolla niin paljon rahaa, ettei hyviä sijoituskohteita löydy noin vain.

Mandatum Life tarjoaa asiakkailleen kanssasijoittamista eli kerää suomalaissijoittajista ryhmiä, joiden kanssa sijoittaa itse samoihin kohteisiin. Porukalla on enemmän painoarvoa kuin yksittäisellä sijoittajalla.

”Sijoitamme kolmansien salkunhoitajien rahastoihin. Tapaamme paljon vaihtoehtoja. Kun löytyy hyvä ehdokas, alkaa prosessi, jossa käydään läpi sijoituskohde ja sen ehdot hyvin kattavasti”, Mandatum Lifen vaihtoehtoisten sijoitusten johtaja Jussi Tanninen kuvailee.

MILLAISEKSI SIJOITTAJIEN KEITOS KEHKEYTYY, kun alternatiivit maistuvat siinä yhä voimakkaammin? Varmaa vastausta ei ole, mutta jotenkin rahoitustyylit ja -instrumentit aina vaikuttavat yhteiskuntaan.

”1990-luvulla syntyneet hedgerahastot ovat tehostaneet osakemarkkinoiden kaupankäyntiä, 2000-luvun startup-rahoitus syntyi akuuttiin tarpeeseen, pääomarahastot ovat tehneet monista yrityksistä tuottavampia”, rahoituksen professori Matti Suominen luettelee.

Vaikutukset voivat olla myös ennakoimattomia. Niin kävi Yhdysvalloissa, kun subprime-lainakupla laukaisi finanssikriisin.

 

Joidenkin mielestä riskiä tulee siitä, etteivät vaihtoehtoisten sijoitusten markkinat ole yhtä läpinäkyviä kuin julkiset markkinat. Toisaalta juuri läpinäkymättömyys eli tehokkuuden puute mahdollistaa osaltaan julkisia markkinoita isompia tuottoja. Läpinäkyvyys paranee koko ajan, kun alan käytännöt ja prosessit vakiintuvat.

Vaihtoehtoiset sijoitukset eivät ehkä yksinään mullista maailmaa, mutta niiden nousun aikana maailma on mullistunut. Siksi olisi outoa, jos keskuspankkirahoituksen, regulaation nousun, talouspolitiikan käänteiden, valtioiden velkaantumisen, ilmastonmuutoksen, tekoälyn ja yhä tehokkaamman kaupankäynnin maailmassa rahoitusmarkkinoilla ei etsittäisi uusia strategioita ja tuottokohteita.

”Jotain on meneillään”, kuten Yhdysvaltojen keskuspankin St Louisin -haarakonttorin pääjohtaja James Bullard muotoili maailmantalouden tilanteen maailman keskuspankkiirien vuotuisessa tapaamisessa Jackson Holessa elokuussa. Financial Times -lehdelle haastattelun antanut Bullard viittasi Japanista pari vuosikymmentä sitten alkaneeseen matalien korkojen aikakauteen, kauppasodan uhkaan ja yleiseen epävarmuuteen.

Myllerrys luo aina mahdollisuuksia, mutta Varman Ilkka Tomperia uudenlainen tilanne myös askarruttaa.

”Täytyy oikeasti miettiä, onko maailman talousjärjestelmä muuttunut erilaiseksi. Ei ole väärin vetää johtopäätöstä, että ollaan Japanin meiningissä myös Euroopassa väestön vanhenemisen myötä”, Tomperi sanoo.