Kiinteistösijoittamista vastuullisesti ja pitkällä horisontilla
Mandatum AM Suomi Kiinteistöt II -erikoissijoitusrahaston omistuksissa korostuvat pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevat korkean kassavirran kiinteistöt. Strategiassa painotetaan hajautusta niin sijainnin kuin sektorin mukaan, ja vastuullisuus on mukana kaikessa tekemisessä, rahaston salkunhoitaja Risto Aro kertoo.
”Hyvää tuottoa hakevan kiinteistösijoittajan kannattaa suunnata voimakkaasti kilpaillun Helsingin keskustamarkkinan ulkopuolelle valtavirrasta poikkeavalla tulokulmalla”, Mandatum AM AIFM:n Senior Portfolio Manager Risto Aro sanoo.
Mandatum AM AIFM:n hallinnoima erikoissijoitusrahasto Mandatum AM Suomi Kiinteistöt II sijoittaa kiinteistöihin Suomen 15 isoimmassa kaupungissa. Rahasto sijoittaa merkittäviltä osin pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitseviin korkean kassavirran kiinteistöihin.
”Suomi Kiinteistöt II:n alkutuotto on kahdeksan prosenttia, kun muissa markkinoilla olevissa liikekiinteistörahastoissa se on kuuden prosentin luokkaa. Pääkaupunkiseudun asunnoissa tuotto jää 2–3 prosenttiin”, Aro kertoo.
Sijoittamalla myös pääkaupunkiseudun ulkopuolelle pyritään löytämään kohteita, joissa on vähemmän kilpailua. Toisaalta rahaston kohteet ovat tyypillisesti sellaisia, jotka vaativat aktiivista kiinteistövarainhoitoa, osaamista sekä resursseja.
”Monet kilpailevista tuotteista ovat sellaisia, jotka ovat johdettavissa Helsingistä käsin. Meidän hallinnoimamme kohteet vaativat usein paljon työtä, ja ne hoidetaan strategian mukaisesti mahdollisimman pitkälle omin resurssein. Toisaalta uskomme, että näin löydämme parhaan tuoton suhteessa riskiin”, Aro kertoo.
Rahaston kohteet on hajautettu maantieteellisesti ympäri Suomen. Vaikka suurin osa rahaston hallinnoimista kiinteistöistä on toimitilakiinteistöjä, on myös sektorihajautus huomioitu.
”Kiinteistöt ovat muun muassa toimistoja, pientuotantoa tai varastoja. Monessa kohteessa on useampi käyttötarkoitus ja monia vuokralaisia, joten kiinteistöriski on hyvin hajautettu. Strategiamme johdosta kiinteistömme ovat verrattain edullisia, noin 1000 euroa keskineliöhinnaltaan. Muut liikekiinteistörahastot hankkivat kiinteistöjä yleensä noin 2000–2500 euron neliöhinnalla. Tämä mahdollista meille kilpailukykyiset vuokrat erityisesti mahdollisessa laskusuhdanteessa”, Aro sanoo.
Energiaremontilla lisäarvoa vanhoihin kiinteistöihin
Rahaston strategiassa painottuvat vahvan kassavirran lisäksi erityisesti niin sanonut value add -toimenpiteet, joissa kiinteistöjen kassavirtaa ja markkina-arvoa pyritään kasvattamaan kehitystoimien, kuten esimerkiksi kiinteistöjen energiainvestointihankkeiden avulla.
”Sijoitamme olemassa olevaan, osittain vanhempaan, kiinteistökantaan, joka ei lähtökohtaisesti sisällä energiatehokkaimpia kohteita. Tekemällä näihin kohteisiin vastuullisuustoimenpiteitä saamme aikaan merkittäviä muutoksia. Vastuullisuusvaikutus korostuu etenkin verrattaessa täysin uuden kiinteistökannan rakennuttamiseen. Vastuullisuustoimenpiteiden tekeminen on myös erittäin kannattavaa, ja hyödyttää suoraan sijoittajia”, Aro kertoo.
Tällä hetkellä Suomi Kiinteistöt II:n 40 kiinteistöstä kymmenessä on käynnissä energiainvestointihankkeita.
Koronapandemian aiheuttama vaikea markkinatilanne iski rajusti kiinteistömarkkinoille, mutta se tarjosi myös mielenkiintoisia sijoitusmahdollisuuksia. Korona on tuonut muutoksia siihen, miten toimistotiloja käytetään. Fyysiset työpisteet tiloissa vähentyvät, ja tiloilta tullaan jatkossa vaatimaan entistä enemmän joustavuutta. Liiketiloihin pandemia iski vaihdellen, ja tietyt toimijat esimerkiksi kodin sisustukseen ja remontoimiseen liittyvillä aloilla selvisivät hyvin. Hajautettu omistus suojasi myös Suomi Kiinteistöt II:n toimintaa vaikeassa markkinatilanteessa.
”Kiinteistösalkkumme defensiivisyys on sijoittajan etu. Salkku on selvinnyt hyvin koronan aiheuttamista poikkeuksellisista oloista, ja osoittanut sijoitusstrategiamme olleen oikea”, Aro sanoo.
Rahasto on avoin erikoissijoitusrahasto, johon voi tehdä suoria sijoituksia neljä kertaa vuodessa, kunkin kvartaalin lopulla. Mandatum Asset Management tarjoaa mahdollisuuden sijoittaa rahastoon sijoituskorin kautta. Mandatum Asset Managementin näkemyksen mukaan ei-ammattimaisille sijoittajille suositeltu tapa on sijoituskorin kautta sijoittaminen. Rahasto suosii pitkäjänteistä sijoittamista, sillä sen suositeltu sijoitusaika on viisi vuotta.