Asuntosijoittamista nousevien korkojen maailmassa – Onko asuntosijoittamisen aika jo ohi?
Suomalaiset ovat perinteisesti olleet innokkaita asuntosijoittajia, erityisesti viime vuosina. Nyt korot ovat nousussa ja vuokranantajien markkinat muuttumassa. Onko asuntosijoittamisen aika ohi? Entä onko asuntosijoittamiselle vaihtoehtoja?
Oma koti, mökki, sijoitusasunto tai mieluiten muutama, jos siihen vain on mahdollisuus. Järjestys voi vaihtua, mutta suunnilleen näin menee monen suomalaisen mantra.
Suomalaiset ovat olleet innokkaita asuntosijoittajia jo pitkään. Erityisesti näin on ollut viime vuosina, kun matalat korot ja sitä myöten edulliset lainat ovat mahdollistaneet entistä useamman haaveet sijoitusasunnoista. Samaan aikaan varsinkin pienemmistä asunnoista on ollut pulaa eikä asuntosijoittajan ole tarvinnut pelätä, ettei saisi sijoitusasuntoaan vuokralle. Eipä sijoittajaa ole haitannut sekään, että kuumilla asuntomarkkinoilla on ollut hyvät mahdollisuudet saada jonkin verran enemmän takaisin myydessä, kuin mitä asunnosta aikanaan maksoi. Kuvaavaa on, että esimerkiksi Helsingin keskustassa huoneen kokoisellekin asunnolle, jossa ei ole suihkua, saati sellaista hienoutta kuin keittiö, on tuntunut olevan ottajia jonoksi asti. Eikä ilmiö ole koskenut vain Helsinkiä.
”Suomessa on ollut rakenteellista tarvetta asunnoilla ja varsinkin kasvukeskuksissa kysyntä on ollut voimakasta. Vielä muutama vuosi takaperin vuokrat kehittyivätkin varsin hyvin. Samalla matalilla koroilla lainojen kustannukset ovat olleet matalia ja asuntosijoittamisen matematiikka aika selvästi positiivisen puolella”, Lassi Järvinen, Mandatum Asset Managementin Senior Portfolio Manager kertoo.
Asuntosijoittajat ovat nyt uusien haasteiden edessä
Tällä hetkellä vuokralaiset eivät taistele asunnoista, vaan vuokranantajat vuokralaisista. Ja kun päälle lisätään nopeasti nousseet ja yhä nousevat korot sekä inflaatio, asuntosijoittamisen matematiikka näyttääkin hyvin erilaiselta.
”Vielä vuosi sitten negatiivisten korojen aikana lainarahan kustannusta ei juuri pientä marginaalia lukuun ottamatta ollut. Nyt Euribor on noussut muutamassa kuukaudessa miinusmerkkisestä yli yhteen prosenttiin, ja vuoden päästä sen ennustetaan olevan jo kahdessa prosentissa. Samalla pankit näkevät riskien olevan nousussa ja nostavat myös lainojensa marginaalia. Asuntosijoituksen kustannukset näyttävät sijoittajalle nyt hyvin toisenlaisilta”, Järvinen kuvaa.
Oman lainan lisäksi kasvavat myös taloyhtiön yhdessä esimerkiksi julkisivu-, putki- tai pienempiäkin remontteja varten ottamien lainojen kulut, mikä näkyy myös sijoittajan lompakolla. Samalla inflaation jyllätessä taustalla niin remonteista kuin asunnon ylläpitämisestä tulee kalliimpaa.
Järvisen mukaan vaikutukset näkyvät asuntojen kauppamäärissä jo Yhdysvaltojen asuntomarkkinoilla, jossa inflaatio ja korot ovat olleet jo pitempään Eurooppaakin korkeammalla. Myös Suomessa on alettu saamaan asuntomarkkinoilta samanlaista viestiä.
Monissa vuokrasopimuksissa on lauseke inflaation varalta, eli periaatteessa vuokranantaja voisi siirtää osan kustannuksistaan vuokriin. Suurta helpotusta ei Järvinen siinä kuitenkaan näe.
”Vaikka vuokrasopimus antaisikin vuokranantajalle mahdollisuuden siirtää inflaation nostamia kustannuksia vuokraan, on toinen asia, haluavatko vuokranantajat hyödyntää tätä nyt. Markkina on ihan erilainen kuin vielä viisi vuotta sitten. Jos nyt ilmoitat hyvälle vuokralaiselle, että nostat vuokraa inflaation verran, eli sen viisi prosenttia kerralla, hän voi hyvin lähteä muualle. Onkin vaikea kuvitella, että vuokrat keskimäärin nousisivat inflaatiotason verran, siihen ei ole vuokranantajilla varaa.”
Onko asuntosijoittamisen aika sitten mennyt?
Nousevat korot, korkea inflaatio, asuntojen vähentynyt kysyntä. Turhan optimistiselta ei tulevaisuus nyt asuntosijoittajalle näytä. Onko asuntosijoittamisen aika sitten mennyt? Järvisen mukaan ei välttämättä.
”Asunnot ovat edelleen kiinnostava sijoituskohde, josta voi saada kohtuu vakaata kuukausittaista tuottoa. Asuntosijoittamista miettivän kannattaa kuitenkin laskea entistä tarkemmin, onko se juuri itselle järkevää, varsinkin jos sijoittaa lainarahalla. Kannattaa myös miettiä, miksi juuri asuntosijoittaminen kiinnostaa ja sopisiko omaa tavoitetta varten jokin muu sijoittamisen vaihtoehto paremmin.”
Kiinnostaako asuntosijoittamisessa esimerkiksi vuokranantajana oleminen, haluaako etsiä tuottoa remontoimalla itse tai hyödyntää velanottomahdollisuutta. Jos taas kauhuvuokralaiset ovat tulleet jo pelkästä ajatuksesta uniin eikä vasara pysy kädessä, kannattaa harkita myös muita vaihtoehtoja. Niitä kun nykymaailmassa riittää.
Asuntosijoittajaksi vai sittenkin jotain muuta?
Keräsimme alle muutamia asuntosijoittamisen etuja ja haittoja ja vertasimme sitä yhteen toiseen suosittuun sijoitustapaan eli rahastosijoittamiseen (vakuutusmaailmassa sijoituskorisijoittamiseen, jota myös esimerkiksi Mandatumin digitaalinen varainhoito on).
Asuntosijoittaminen
- Vakaa kuukausittainen tuotto vuokrista. Asunnon mahdollinen arvonnousu.
- Jos osaa nikkaroida, omalla työllä pystyy nostamaan sijoituskohteen eli asunnon arvoa. Harvassa muussa sijoitusmuodossa omalla työllä voi yhtä konkreettisesti nostaa sijoituskohteen arvoa.
- Sijoitusasuntoa vastaan voi saada suhteellisen edullisesti lainaa, jolloin pystyy vivuttamaan asunnon tuottoa.
- Monia sijoitusasuntoon liittyviä kustannuksia voi vähentää verotuksessa.
- Vuokranantajana toimiminen
- Työläämpää: Vuokralaisten asioista sekä asunnon kunnosta pitää huolehtia ja olla mukana taloyhtiön asioissa.
- Hajautus: Useimmilla yksityissijoittajilla on iso osa varallisuudesta kiinni asunnoissa. Varsinkin jos oma asunto on lähellä omaa kotia, molempiin kohdistuvat samat asuntomarkkinoiden riskit. Yhden sijoitusasunnon omistavalle riskinä on myös taloyhtiössä paljastuva yllättävä ja/tai iso korjaustarve.
- Sijoitettuja varoja ei saa nopeasti käyttöönsä.
- Huono onni vuokralaisten kanssa.
- Vuokranantajana toimiminen.
Rahasto / sijoituskori
- Vaivaton. Ammattilainen hoitaa sijoitukset puolesta ja sijoitukset voi laittaa menemään vaikka automaattisesti tililtä.
- Hyvin valmiiksi hajautettu. Yhdessä rahastossa tai sijoituskorissa on yleensä erilaisia sijoituskohteita ympäri maailman. Mandatumin digitaalisessa varainhoidossa on osakkeiden ja korkojen lisäksi myös vaihtoehtoisia kohteita, kuten erityyppisiä kiinteistöjä kansainvälisellä hajautuksella.
- Pienempi kynnys aloittaa. Ei tarvitse odottaa, että oman kodin lainaa on maksettu tarpeeksi tai käsirahaa kertyy muuten tarpeeksi. Sijoittaa voi isommilla summilla kerralla tai itselle sopivalla summalla kuukausittain.
- Varat saa tarvittaessa nostettua nopeasti käyttöönsä.
- Sijoittamisessa ei voi hyödyntää velkavipua.
- Sijoittaminen ei ole yhtä konkreettista. Sijoitukset ovat ammattilaisten hoidettavana ja usein laajasti hajautettuja, minkä vuoksi omia sijoituskohteitaan voi olla haastavampi hahmottaa eikä niiden arvoon voi suoraa vaikuttaa, kuten asunnon kanssa voisi.
Digitaalinen varainhoito
Valitse vaivaton sijoittamisen palvelu, jossa saat ammattimaisen hajautuksen laajaan valikoimaan sijoituskohteita.
Tutustu säännölliseen sijoittamiseen
