Kiinteistösijoitusten arvo kasvaa aktiivisella työllä
Kiinteistösijoittaminen on kokenut rajun ympäristönmuutoksen viimeisen vuoden aikana. Korot ovat nousseet ja sen myötä tuottovaatimukset ovat kohonneet. Nyky-ympäristössä aktiivinen, kassavirtaan keskittyvä sijoitusstrategia peittoaa markkina-arvojen nousuun perustuvan strategian, ja vastuullisuuden merkitys kasvaa.
Kiinteistörahastot eivät voi enää perustaa strategiaansa siihen, että sijoituskohteiden arvo nousisi kuin itsestään. Markkina-arvon sijaan niiden on keskityttävä kassavirran kasvattamiseen tai arvon luomiseen muilla tavoin, esimerkiksi kohteiden vastuullisuutta ja kestävyyttä parantamalla.
”Monen sijoittajan strategia perustui viime vuodet siihen, että ostettiin kohde ja odotettiin, että sen arvo nousee. Se ei vaatinut managereilta paljon. Nyt tällainen strategia ei enää toimi”, toteaa Risto Aro, Mandatum Asset Managementin Suomi Kiinteistöt II -erikoissijoitusrahaston Senior Portfolio Manager.
Kassavirtaa saadaan etenkin vuokratuloista.
”Vuokrasopimukset on sidottu pääosin elinkustannusindeksiin, mikä tarkoittaa, että vuokratuloista koostuva kassavirta on hyvin suojattu inflaatiolta. Vaikka kohteen markkina-arvo laskisi, nousevat vuokratuotot kompensoivat kokonaistuottoa. Myöskään vuokralaisten maksukyvyn suhteen ei ole ollut ongelmia”, hän jatkaa.
Aro myös korostaa, että MAMin kiinteistösijoittaminen on ollut kassavirtapainotteista jo lähtökohtaisesti, eikä muutoksia ole siksi tarvinnut tehdä, vaikka ympäristö on muuttunut. Myös konkreettinen ja kunnianhimoinen vastuullisuustyö on ollut kiinteä osa kiinteistövarainhoidon DNA:ta jo vuosia.
Arvoa luodaan työntämällä kädet saveen
Kassavirta edellä -strategiaa noudattavat rahastot joutuvat tekemään tuottojensa eteen huomattavasti enemmän töitä kuin markkina-arvon nousuun nojaavat rahastot. Työnteko kuitenkin kannattaa, kertoo Aro.
”Kyllä se on aika kädet savessa -tekemistä. Haemme uusia vuokralaisia, ylläpidämme aktiivisia suhteita nykyisiin vuokralaisiin ja vastaamme heille nopeasti, jos heillä on ongelmia. Pidämme itsemme ajan tasalla kohteiden tapahtumista ja haemme säästöjä ylläpitokustannuksista niin, että kohteiden olosuhteet eivät kuitenkaan heikenny”, Aro avaa.
”Meille on aina ollut tärkeää, että meillä itsellämme on ote näistä asioista emmekä ole ulkoistaneet niitä välikäsille.”
Hajauttaminen on myös kiinteistösijoittamisessa sijoittajan ainoa ilmainen lounas. Kun kiinteistössä on monta vuokralaista eri toimialoilta, riskit ovat pienempiä. Useampi vuokralainen tarkoittaa kuitenkin samalla lisää työtä salkunhoitajille.
”Tavoitteenamme on saada samaan kiinteistöön liike- ja toimistotiloja ja parhaimmillaan jopa tuotanto- tai varastotiloja. Meillä on salkkutasolla noin tuhat eri vuokralaista, ja suurin osa kohteistamme on monivuokralaiskohteita. Kokonaistilanne pysyy hyvin hallinnassa ja ennustettavissa vaikka yksi tai jopa useampi lähtisi kerralla pois. Näin ei olisi tilanteessa, jossa meillä olisi merkittävä ylipaino tietyllä toimialalla tai yksittäisiä huomattavan suuria vuokralaisia”, Aro kertoo.
Kestävyys on kannattavaa
”Kiinteistösijoittamista ei voi enää kerta kaikkiaan harjoittaa ilman että huomioisi vastuullisuutta ja kestävyystekijöitä”, Aro paaluttaa.
MAMin hallinnassa olevista kiinteistösalkuista muun muassa Suomi Kiinteistöt II -erikoissijoitusrahasto on osana sijoitusstrategiaansa sitoutunut saavuttamaan hiilineutraaliuden kiinteistösijoitusten osalta vuoteen 2030 mennessä. Tavoitteen eteen on tehty töitä esimerkiksi toteuttamalla energiaremontteja yksittäisiin sijoituskohteisiin ja laajemmin investoimalla puhtaaseen teknologiaan, kuten aurinkopaneeleihin. Kohteen vastuullisuus vaikuttaa jopa pankkien myöntämään rahoitukseen ja sen ehtoihin.
Suomi Kiinteistöt II -erikoissijoitusrahastolla ei tällä hetkellä ole kestävää sijoitustavoitetta tai edistettäviä kestävyysominaisuuksia EU:n kestävän rahoituksen tiedonantoasetuksen (SFDR) mukaisesti eli kyseessä on artiklan 6 mukainen tuote. Rahastolle ollaan kuitenkin parhaillaan määrittelemässä edistettäviä kestävyysominaisuuksia, minkä myötä rahaston luokitus on tarkoitus nostaa artiklan 8 mukaiseksi.
”Ennen puhuttiin green premiumista, nykyään brown discountista ja kohteen käyttökelpoisuudesta. Se tarkoittaa, että jos kohde on esimerkiksi energialuokitukseltaan liian alhainen, yritys ei välttämättä saa vuokrata sitä itselleen tulevaisuudessa. Tästä on esimerkkejä muualta Euroopasta, kuten Ranskasta, Hollannista ja Iso-Britanniasta. Kiinteistökohteiden vastuullisuustekijät ovat tulleet kiinteäksi osaksi transaktioprosesseja viime vuosien aikana, ja niiden merkitys vain jatkaa kasvamistaan”, Aro selvittää.
Teemme myös paljon sellaista raportointia, jota lainsäädäntö ei edellytä.
Aron mukaan vuokralaisten kanssa keskustellaan useimmiten siitä, miten kiinteistön käyttämä energia on tuotettu, mikä sen energialuokitus on ja onko kiinteistöllä ympäristösertifikaatteja. Kaavoitusvaiheessa kiinnitetään yhä enemmän huomiota siihen, miten kiinteistö vaikuttaa alueen biodiversiteettiin. Jo rakennettujen kiinteistöjen biodiversiteettiä huomioidaan ja parannetaan myös yhä enemmän.
”Meillä on esimerkiksi yhden kiinteistön katolla mehiläistarha, ja sen yhteydessä tulevana kesänä kaupunkipuutarha”, Aro kertoo.
Kestävyys näkyy myös ESG:n (Environment, Social, Governance) sosiaalista ja hallinnollista vastuullisuutta mittaavilla osa-alueilla.
”Toteutamme säännöllisesti vuokralaistyytyväisyyskyselyitä omistamissamme kiinteistöissä ja käymme jatkuvaa vuoropuhelua vuokralaisten kanssa parantaaksemme kohteiden olosuhteita, ympäristöä ja turvallisuutta. Hyvä hallintotapa on toimintamme lähtökohta jo pelkästään siksi, että toimimme erittäin säännellyllä toimialalla. Teemme myös paljon sellaista raportointia, jota lainsäädäntö ei edellytä.”
”Kaikki tämä vaatii meiltä paljon resursseja ja hartialihaksia. Uskon kuitenkin vahvasti, että näin pääsemme parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen”, Aro päättää.
Sijoittaminen
Mandatumin valikoimasta löydät sijoittamisen ja varainhoidon palvelut sekä yksityishenkilöille että yrityksille.
Tutustu sijoittamiseen
Mikään tässä esitetty ei ole eikä sitä tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehotukseksi merkitä, ostaa tai myydä arvopapereita. Sijoittajan tulee sijoituspäätöksiä tehdessään tutustua huolellisesti rahoitusvälineistä annettuihin tietoihin ja ymmärtää niihin liittyvät riskit. Sijoittajan tulee perustaa päätöksensä omaan arvioonsa, tavoitteisiinsa ja taloudelliseen tilanteeseensa. Sijoitustoimintaan liittyy aina riskejä. Rahoitusvälineiden arvo voi nousta tai laskea. Rahoitusvälineiden tuottojen historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta tuotosta.
